OGH 5 Ob 27/21p

Wo eine Gemeinde eine fachlich besetzte Schlichtungsstelle für Mietsachen hat, müssen Sie diese vor dem Gericht anrufen, und der dort gestellte Antrag darf danach weder erweitert noch geändert werden. Weiter reicht die Einheit der beiden Verfahren nicht: Die Beweisergebnisse der Schlichtungsstelle darf das Gericht nicht einfach verlesen und verwerten. Täte es das, wäre das ein Mangel des Gerichtsverfahrens.

Das Höchstgericht überprüft auch im Außerstreitverfahren nur Rechtsfragen und offenkundige Fehler, die aus dem Akt hervorgehen. Ob die Beweise richtig gewürdigt wurden, können Sie dort nicht mehr aufgreifen. Auch die Frage, ob zusätzlich ein Sachverständiger nötig gewesen wäre, gehört zur Beweiswürdigung und wird nicht überprüft.

Im außerstreitigen Verfahren muss das Gericht den Sachverhalt zwar von sich aus erforschen. Diese Pflicht endet aber dort, wo es keine Anhaltspunkte für weitere Aufklärung gibt. Bringen Sie eine für Sie günstige Tatsache überhaupt nicht vor, muss das Gericht in diese Richtung nicht weiter ermitteln.

Hat das Gericht zweiter Instanz einen Fehler des ersten Verfahrens bereits geprüft und verneint, können Sie ihn beim Obersten Gerichtshof nicht mehr aufgreifen. Das gilt im Streitverfahren und im Außerstreitverfahren gleichermaßen.

Dieselbe Sache liegt nur vor, wenn sowohl das Begehren als auch der zugrunde liegende Sachverhalt mit dem früheren Verfahren übereinstimmen. Stützen Sie Ihre neue Klage auf einen anderen Rechtsgrund oder auf zusätzliche anspruchsbegründende Tatsachen, ist es nicht dieselbe Sache.

Dass der Oberste Gerichtshof zu Ihrer Fallgestaltung noch nie entschieden hat, genügt allein nicht. Regelt das Gesetz die Frage selbst klar und eindeutig, liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor. Ihr Rechtsmittel ist dann nicht zulässig.

Hat das Berufungsgericht die Rechtsgrundsätze richtig dargestellt und nur auf Ihren Einzelfall angewendet, kann das nicht mehr überprüft werden. Das gilt, wenn kaum anzunehmen ist, dass sich derselbe Fall in dieser Form noch einmal stellt.

Ob Ihr Vorbringen eine bestimmte Tatsache enthält und ob es ausreichend genau ist, richtet sich nach dem einzelnen Fall. Solche Fragen haben keine Bedeutung über Ihr Verfahren hinaus. Der Oberste Gerichtshof prüft sie deshalb im Regelfall nicht.

Grundsätzlich können Sie Fehler der ersten Instanz, die das Berufungsgericht nicht anerkannt hat, nicht nochmals vorbringen. Anders ist es, wenn das Berufungsgericht Ihre Rüge wegen falscher Anwendung von Verfahrensregeln gar nicht behandelt hat. Dann liegt bereits ein eigener Fehler des Berufungsverfahrens vor, den Sie bekämpfen können.

Verneint das Berufungsgericht einen Fehler des Erstgerichts mit einer Begründung, die im Akt keine Deckung findet, ist das keine falsche Wiedergabe des Akteninhalts, sondern ein Mangel des Berufungsverfahrens. Genau so müssen Sie es in Ihrem Rechtsmittel geltend machen, damit der Oberste Gerichtshof es aufgreift.

Wenn Sie die rechtliche Beurteilung bekämpfen, prüft das Gericht sie grundsätzlich nach allen Richtungen. Stützt sich die Entscheidung aber auf mehrere voneinander unabhängige Tatsachen und wenden Sie sich nur gegen eine davon, bleiben die anderen unangetastet.

Wird das Rechtsmittelgericht in der Rechtsfrage überhaupt angerufen, prüft es die angefochtene Entscheidung nach allen Richtungen. Es ist dabei nicht auf die von Ihnen genannten Punkte beschränkt.

Ein Fehler des Erstgerichts kann immer nur einmal aufgegriffen werden, und zwar bei der nächsthöheren Instanz. Hat das Rekursgericht ihn nicht als Fehler erkannt, können Sie ihn im weiteren Rechtsmittel nicht noch einmal vorbringen.

Nein. Hat das Berufungsgericht bereits geprüft und verneint, dass dem ersten Gericht ein Verfahrensfehler unterlaufen ist, kann der Oberste Gerichtshof das nicht mehr aufgreifen. Auch wie das Gericht Ihr Vorbringen verstanden hat, ist eine Frage Ihres Einzelfalls.

Hat das Rekursgericht einen Mangel des erstinstanzlichen Außerstreitverfahrens bereits verneint, können Sie ihn nicht mehr zum Gegenstand eines weiteren Rechtsmittels machen. Der Oberste Gerichtshof prüft diese Frage dann nicht mehr.

Nur die im Gesetz aufgezählten Ausgaben dürfen als Betriebskosten verrechnet werden. Bei einer Rattenplage zählen die Kosten der Vertilgung selbst dazu, etwa das Auslegen von Ködern durch eine befugte Firma. Die Behebung der Bauschäden, die die Tiere angerichtet haben, gehört dagegen zur Erhaltung des Hauses.

Sie können nur geltend machen, dass die rechtliche Beurteilung falsch ist, dass ein Verfahrensfehler den Sachverhalt unvollständig ließ oder dass die Entscheidung dem Akt widerspricht. Die Beweiswürdigung und die Feststellungen können Sie dort nicht mehr bekämpfen. Das Höchstgericht ist auch im Wohnrecht keine Tatsacheninstanz.

Dann forscht das Gericht nicht weiter. Auch dort, wo es den Sachverhalt von sich aus ermitteln muss, endet das, sobald Sie nichts vorbringen oder Ihre Angaben trotz Anleitung so unbestimmt bleiben, dass sie nicht überprüfbar sind.

Nein. Die Liste der Betriebskosten ist abschließend, und Vereinbarungen zu Ihren Lasten sind unwirksam. Verrechnet werden dürfen nur Kosten, die regelmäßig wiederkehren, also laufende Kosten des Hausbetriebs.

Im besonderen mietrechtlichen Verfahren wird geprüft, ob der Vermieter die Kosten der Schädlingsbekämpfung von jemandem ersetzt bekommen kann, der dazu bereit ist, etwa weil er den Befall verursacht hat. Die Frage, ob der Vermieter solche Kosten hätte verhindern oder gerichtlich von einem Ersatzpflichtigen hereinbringen müssen, gehört dagegen vor das ordentliche Streitgericht.

Vorher bei der Gemeinde anhängig gemacht werden muss nur die Sache selbst, also jener Sachantrag, der das Verfahren einleitet. Zwischenfeststellungsanträge und Anträge zu Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten können Sie jederzeit dort stellen, wo das Hauptverfahren gerade anhängig ist.

Im besonderen mietrechtlichen Verfahren kann bei den Betriebskosten nur festgestellt werden, dass durch bestimmte vorgeschriebene Posten der zulässige Mietzins überschritten wurde. Erst danach kann ein Rückzahlungsauftrag ergehen. Zahlt der Vermieter ein Betriebskostenguthaben nicht aus, ist das für sich noch keine unzulässige Vorschreibung.

Auch im besonderen Mietverfahren muss das Gericht nicht unbegrenzt von sich aus ermitteln. Es forscht nur so weit nach, wie die Parteien in erster Instanz den Sachverhalt ausreichend konkret vorgebracht haben.

Auch im Verfahren nach dem Mietrechtsgesetz dürfen im Rekurs keine neuen Behauptungen vorgebracht werden. Wer aber schon in erster Instanz behauptet hat, die Wohnung falle in die Ausstattungskategorie C, hat damit sinngemäß auch behauptet, dass keine Küche vorhanden ist. Das erstmals im Rekurs ausdrücklich zu sagen, verstößt daher nicht gegen dieses Verbot.

Bestreiten Sie einzelne Posten der Betriebskostenabrechnung, wird geprüft, ob diese Kosten tatsächlich angefallen sind. Geprüft wird außerdem, ob die dahinterstehenden Leistungen bei ordentlicher Hausverwaltung üblich sind und ob das verrechnete Entgelt im Rahmen des üblichen Preisniveaus bleibt.

Für Rechtsmittel in Mietrechtssachen gelten grundsätzlich dieselben Regeln wie im gewöhnlichen Zivilverfahren. Neues Vorbringen und neue Beweise können Sie im Rekurs daher nicht mehr nachreichen.

Nein, in der Regel nicht. Sie müssen zwar keine förmliche Beweislast tragen, aber doch konkret behaupten, worum es geht. Wendet die Gegenseite nur einen bestimmten Punkt ein, hat das Gericht die übrigen nicht von sich aus zu prüfen.

Auch im besonderen gerichtlichen Verfahren in Mietsachen dürfen Sie im Rechtsmittel keine neuen Tatsachen und Beweise mehr vorbringen. Was Sie vorbringen wollen, müssen Sie schon in erster Instanz sagen.

Ja. Wo eine Schlichtungsstelle eingerichtet ist, müssen Sie Ihren Antrag zuerst dort einbringen, sonst ist auch der Weg zum Gericht unzulässig. Dieser Mangel wird nicht dadurch geheilt, dass sich die Gegenseite ohne Einwand auf das Verfahren einlässt.

In manchen Verfahren erforscht das Gericht den Sachverhalt von sich aus. Diese Pflicht endet aber dort, wo Sie überhaupt nichts vorbringen oder Ihr Vorbringen trotz Anleitung durch das Gericht zu unbestimmt bleibt. Sie tragen zwar keine förmliche Beweislast, müssen aber ausreichend konkret schildern, worum es geht.

Auch wenn das Berufungsgericht Ihr Rechtsmittel zugelassen hat, wird es zurückgewiesen, wenn Sie darin nur Gründe geltend machen, deren Erledigung von keiner bedeutsamen Rechtsfrage abhängt.

Nein, im Gegenteil. Dass zu einem vergleichbaren Sachverhalt keine höchstgerichtliche Entscheidung vorliegt, macht Ihre Frage noch nicht grundsätzlich bedeutsam. Besonderheiten Ihrer Fallgestaltung sprechen sogar eher dagegen, weil sich daraus keine für künftige Fälle nutzbare Leitlinie gewinnen lässt.

Dass der Oberste Gerichtshof über einen völlig gleichartigen Sachverhalt noch nicht entschieden hat, begründet für sich allein noch keine bedeutsame Rechtsfrage.

Die vom Gericht festgestellten Tatsachen können Sie mit einem Revisionsrekurs nicht bekämpfen. Eine Überprüfung der Beweiswürdigung findet dort nicht statt.

Wenn Sie eine Mietsache zuerst bei der Schlichtungsstelle einbringen, legen Sie damit den Sachverhalt fest, auf den Sie Ihren Anspruch stützen. Vor Gericht dürfen Sie diesen Sachverhalt danach nicht mehr erweitern und Ihr Begehren nicht ändern. Überlegen Sie sich daher schon bei der Schlichtungsstelle genau, worauf Sie sich berufen.

In der Regel nein. Bei einer Entscheidung, die im Ermessen des Gerichts liegt, greift das Höchstgericht nur ein, wenn die Rechtslage grob verkannt wurde. Dass Ihr Fall so noch nie entschieden wurde, genügt für sich allein nicht.

Eine Frage von erheblicher Bedeutung liegt nicht vor, wenn bloß rein theoretische Fragen gelöst werden sollen. Ihr Rechtsmittel muss also eine Frage betreffen, deren Beantwortung für den Fall tatsächlich etwas ändert.

Für die Frage, ob eine Ausgabe zu den Betriebskosten zählt, spielt es keine Rolle, wer diese Kosten verursacht oder verschuldet hat. Entscheidend ist allein, dass es sich um eine im Gesetz genannte Kostenart handelt.

Als Schädlinge, deren Bekämpfung über die Betriebskosten verrechnet werden darf, gelten nur Tiere. Pflanzliche Organismen und Viren zählen nicht dazu. Die Kosten der Beseitigung von Schimmel oder Hausschwamm dürfen daher nicht auf alle Mieter eines Hauses aufgeteilt werden.

In Mietsachen können Sie dieselbe Angelegenheit nicht gleichzeitig bei der Schlichtungsstelle und bei Gericht betreiben. Das gilt auch dann, wenn Sie zuvor ordnungsgemäß die Schlichtungsstelle angerufen haben. Läuft über dieselbe Sache bereits ein Gerichtsverfahren, kommt eine Anrufung der Schlichtungsstelle nicht in Betracht.

Nein. Lässt sich Ihre Frage mit der vorhandenen Rechtsprechung und mit folgerichtigem Denken beantworten, ist sie keine Frage von grundsätzlicher Bedeutung. Der Oberste Gerichtshof befasst sich damit dann nicht.

Nur über das, was Sie beantragt haben, und über die Tatsachen, die Sie dazu vorgebracht haben. Beides zusammen steckt die Grenzen ab. Das Gericht darf Ihnen auch keine bessere Rechtsstellung aufdrängen, als Sie begehrt haben.