Ich bin Vermieter

Der geschuldete Betrag umfasst nicht nur jenen Zinsrückstand, der in der Kündigung oder in der Auflösungserklärung geltend gemacht wurde. Dazu zählen vielmehr alle Beträge, die bis zur Beschlussfassung des Gerichts fällig geworden sind.

Hat der Vermieter den Vertrag wegen eines Mietzinsrückstands aufgehoben, wird diese Erklärung rückwirkend unwirksam, wenn Sie den Rückstand rechtzeitig zahlen. Voraussetzung ist, dass Sie den Rückstand nicht grob verschuldet haben.

Die Mahnung soll Sie noch einmal darauf hinweisen, dass die Miete bereits fällig ist. Sie sollen dadurch Gelegenheit bekommen, durch Zahlung innerhalb der eingeräumten Frist die Kündigung abzuwenden.

Der Vermieter kann den Mietvertrag wegen eines Zahlungsrückstands sofort auflösen. Zahlen Sie den Rückstand aber, bevor Ihnen diese Erklärung zugeht, wird die Auflösung nicht wirksam.

Nein, eine bestimmte Form ist nicht nötig. Der Vermieter muss Ihnen aber den Ernst der Lage klarmachen und erkennen lassen, dass er eine weitere Verzögerung über eine angemessene Nachfrist hinaus nicht mehr hinnimmt. Auch eine höflich formulierte Mahnung erfüllt das.

Der Vermieter kann den Mietvertrag wegen Rückstands nur auflösen, wenn er Sie vorher ordentlich gemahnt hat. Sie müssen den Rückstand dann bis zum nächsten Zinstermin nicht bezahlt haben. Dass eine oder mehrere Zahlungen fehlen, genügt allein noch nicht.

Ja. Auch ein Rückstand bei den Betriebskosten kann die vorzeitige Auflösung rechtfertigen, nicht nur ein Rückstand beim eigentlichen Mietzins. Das gilt auch dann, wenn Ihnen die Wohnung unentgeltlich überlassen wurde und Sie bloß die laufenden Kosten tragen.

Als gekündigter Mieter müssen Sie selbst beweisen, dass Sie kein grobes Verschulden an der Nichtzahlung des Mietzinses trifft. Haben Sie Ihre Zahlungsunfähigkeit zumindest grob fahrlässig selbst herbeigeführt, trifft Sie ein grobes Verschulden an der Nichtzahlung.

Toleriert werden kann im Allgemeinen nur eine Verspätung von wenigen Tagen oder ein Rückstand wegen vorübergehender Zahlungsschwierigkeiten. Kommt es trotz Mahnung häufig zu Rückständen, liegt grobe Fahrlässigkeit nahe; nur ausnahmsweise kann sie nach den Besonderheiten des Einzelfalls ausgeschlossen sein.

Sind beide Ehegatten Mitmieter einer Wohnung, bilden sie hinsichtlich dieser Wohnung eine Gemeinschaft. Der Mietvertrag kann deshalb nur von beiden gemeinsam aufgekündigt werden.

Der Vermieter. Die Erneuerung eines schadhaften Estrichs gehört zu seiner Erhaltungspflicht. Auch eine Fußbodensanierung, bei der ein Teil des Estrichs entfernt wird, zählt zu den Erhaltungsarbeiten an den gemeinsamen Teilen des Hauses, weil Böden und Decken dazugehören.

Als Mieter oder Pächter haften Sie nicht nur für Schäden, die Sie selbst verschulden. Sie haften auch für das Verschulden jener Personen, die die Sache mit Ihrer Duldung benützen, etwa Familienangehörige, Personal, Gäste und Handwerker. Wie weit dieser Kreis reicht, ergibt sich aus dem Zweck des Vertrags.

Ein verfehltes Erhöhungsbegehren müssen Sie nicht weiter beachten und der unrichtigen Vorschreibung nicht Folge leisten. Das gilt auch dann, wenn der Index, auf dem die Wertsicherungsvereinbarung beruht, später tatsächlich so steigt, dass eine Erhöhung wirksam wäre.

Eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag ist grundsätzlich sachlich gerechtfertigt. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse daran, das Entgelt gerade bei längerer Vertragsdauer an die tatsächliche Geldentwertung anzupassen. So bleibt das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung gewahrt.

Ja. Bei Streitigkeiten und Übergriffen zwischen mehreren Mietern darf der Hauseigentümer alle Beteiligten kündigen oder auch nur einen davon. Es kommt nicht darauf an, ob nur der Gekündigte oder auch die anderen den Grund gesetzt haben; geschützt wird nicht nur der ruhige Mieter, sondern auch das Interesse des Vermieters an Ruhe und Ordnung im Haus.

Für jene Abnützung, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entsteht, müssen Sie als Mieter nicht aufkommen. Bei frei vereinbartem Mietzins ist sie bereits mit dem Mietzins abgegolten. Zahlen müssen Sie nur für übermäßige Abnützung und für Missbrauch.

Eine Vereinbarung über den Mietzins ist jedenfalls dann ausreichend bestimmt, wenn sich der künftige Mietzins nach objektiven Maßstäben errechnen lässt. Ein fixer Betrag muss dafür nicht genannt sein.

Wurde ein echter Pauschalmietzins vereinbart, zahlen Sie einen Globalbetrag unabhängig davon, wie hoch die Betriebskosten und öffentlichen Abgaben tatsächlich sind. Eine gesonderte Einhebung der Betriebskosten lässt eine solche Vereinbarung nicht zu.

Ist das Mietobjekt unbrauchbar oder im Gebrauch beeinträchtigt, mindert sich der Zins ab Beginn dieses Zustands bis zu seiner Behebung oder entfällt ganz. Daran ändert sich nichts, wenn Sie den Mangel selbst beheben. Statt der Minderung kommt für diesen Zeitraum auch keine Neufestsetzung eines angemessenen Mietzinses in Betracht.

Die Anpassung der gesetzlichen Höchstsätze an die Geldentwertung hat für sich allein keinen Einfluss auf die Höhe des vereinbarten Hauptmietzinses. Ist eine entsprechende Anpassung nicht ausdrücklich vereinbart, bleibt es beim vertraglich festgelegten Hauptmietzins, auch wenn sich die gesetzlichen Obergrenzen durch die Indexveränderungen erhöhen.

Benützen Sie das Objekt nach Ende des Vertrags weiter, müssen Sie für diese Zeit ein Entgelt in Höhe des bisherigen oder eines sonst angemessenen Zinses zahlen. Das ist kein Schadenersatz, und es kommt nicht darauf an, ob Sie in dieser Zeit einen messbaren Nutzen hatten. Schon dass dem Eigentümer die Möglichkeit zur Nutzung entgeht, begründet die Zahlungspflicht.

Die Regel über die Minderung des Mietzinses ist im Kern eine Gewährleistungsbestimmung, allerdings eine besonderer Art. Die Minderung tritt nämlich schon von Gesetzes wegen ein, und zwar auch bei Mängeln, die erst während der Mietzeit auftreten.

Wird die Pflicht zur Erhaltung in vorformulierten Vertragsbedingungen allgemein auf den Mieter übertragen, ohne dass er dafür einen entsprechenden Ausgleich erhält, weicht das ohne sachlichen Grund vom Gesetz ab. Das benachteiligt den Mieter grob, und die Bestimmung ist nichtig.

Der Anspruch auf Rechnungslegung verjährt erst nach dreißig Jahren. Das gilt auch für die Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter oder den Verwalter. Sie können sie daher auch für weit zurückliegende Jahre noch verlangen.

Ihr Anspruch als Hauptmieter auf Abrechnung der Betriebskosten verjährt erst nach dreißig Jahren. Die kürzeren Fristen von drei Jahren aus anderen Gesetzen sind darauf nicht sinngemäß anzuwenden.

Unleidliches Verhalten und erheblich nachteiliger Gebrauch stehen im Mietrecht nebeneinander und werden vom Gesetz als gleichwertig angesehen. Unleidliches Verhalten fällt daher unter jenen Tatbestand, der eine sofortige Auflösung des Mietverhältnisses erlaubt.

Ein Vermieter kann das Mietverhältnis vorzeitig auflösen, wenn Sie von der Wohnung einen erheblich nachteiligen Gebrauch machen. Dafür braucht es entweder eine wiederholte, länger dauernde vertragswidrige Nutzung oder eine erhebliche Verletzung der Substanz beziehungsweise die Drohung damit.

Ja, wenn durch die Verwahrlosung eine erhebliche Brand- oder Ungeziefergefahr entsteht. Eine Vertragsverletzung ohne Gefahr für die Substanz reicht nur, wenn sie die Interessen des Vermieters erheblich beeinträchtigt. Ein bloßer Tausch des Türschlosses genügt dafür nicht, und dass Sie schlecht zu Fuß sind, rechtfertigt für sich keine Räumung.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn Sie den Mietgegenstand wiederholt und über längere Zeit vertragswidrig benützen oder notwendige Vorkehrungen immer wieder unterlassen und dadurch wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden. Ebenso genügt es, wenn die Substanz des Mietgegenstandes erheblich verletzt wurde oder eine solche Verletzung nur droht.

Ja. Wer die Wohnung jahrelang nicht reinigt und Gerümpel anhäuft, gibt einen Kündigungsgrund. Ausschlaggebend ist die dadurch entstehende Gefahr von Ungeziefer und Brand.

Kann der Mieter das Mietobjekt nicht wie vereinbart gebrauchen, muss der Vermieter beweisen, dass er alle ihm zur Verfügung stehenden Möglichkeiten ausgeschöpft hat, um den vereinbarten Gebrauch zu verschaffen. Die Beweislast liegt also bei ihm.

Der Vermieter schuldet die vereinbarte Qualität des Mietobjekts während der gesamten Vertragszeit. Fehlt sie, erfüllt er den Vertrag insoweit nicht, und der Mieter kann für einen dadurch entstandenen Schaden Ersatz verlangen. Hat der Mieter den Mangel und den Schaden nachgewiesen, muss sich der Vermieter entlasten.

Eine Auflösung setzt voraus, dass sich der Mieter so verhalten hat, dass er nicht mehr vertrauenswürdig ist. Ein Verschulden ist dafür nicht nötig, ihm hätte das Verhalten aber bewusst werden können, gemessen an einem durchschnittlichen Mieter. Verhält er sich so, wie man es von einem vertrauenswürdigen Durchschnittsmieter erwarten kann, rechtfertigt das keine Auflösung.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn Sie die Wohnung wiederholt und länger vertragswidrig benützen oder notwendige Vorkehrungen über längere Zeit unterlassen und dadurch wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden. Das ist auch der Fall, wenn die Substanz des Mietgegenstandes erheblich verletzt wird oder eine solche Verletzung nur droht, etwa durch die Gefahr von Ungeziefer oder Nagern.

Auch bei längerer Abwesenheit muss nicht auf das Ende des gemeinsamen Haushalts geschlossen werden. Entscheidend ist nicht bloß die Dauer, sondern die Willensrichtung der Betroffenen. Ist die Abwesenheit bloß krankheitsbedingt, bleibt der gemeinsame Haushalt auch bei längerer Dauer bestehen, solange die Absicht zur Rückkehr fortbesteht und diese nicht von vornherein ausgeschlossen ist.

Ja, soweit es dem Zweck Ihres Vertrags, der Ortsüblichkeit oder der Übung im Haus entspricht - auch wenn dazu nichts im Vertrag steht. Auch eine bei Mietbeginn bestehende tatsächliche Übung kann zählen, selbst wenn sie in keiner schriftlichen Hausordnung steht.

Die Betriebskosten werden grundsätzlich gleichmäßig nach der Nutzfläche verteilt, weil die einfache Verrechnung Vorrang hat. Wer außergewöhnlich viel verursacht, etwa beim Wasser, kann ausnahmsweise das Übermaß tragen müssen. Wer dagegen weniger verbraucht als die anderen, zahlt trotzdem den nach der Fläche berechneten Anteil.

Ob Sie sich an den Betriebskosten eines Lifts beteiligen müssen, hängt davon ab, ob Sie ihn vernünftigerweise überhaupt nutzen können. Ein Recht, das praktisch keinen Nutzen bringt, verpflichtet Sie nicht zur Zahlung. Im entschiedenen Fall hätte die Mieterin ihr Lokal verlassen und einen Umweg über die Straße nehmen müssen; sie musste nichts zahlen.

Hat der Vermieter im Vorhinein einem Mieterwechsel zugestimmt, tritt der neue Mieter ohne weitere Zustimmung in alle Rechte und Pflichten ein. Der bisherige Mieter scheidet aus, der neue wird voller Vertragspartner des Vermieters. Vollzogen ist der Übergang mit der Mitteilung an den Vermieter.

Ja. Zu einem zeitgemäßen Standard gehört, dass Sie sich dort an- und auskleiden und abtrocknen können. Es zählt aber nicht allein die Fläche, sondern insgesamt, ob die Badegelegenheit heutigem Wohnkomfort entspricht.

Besteht ein Weitergaberecht, tritt der neue Mieter auch ohne Einwilligung des Vermieters an die Stelle des bisherigen Mieters. Der Übergang der Rechte und Pflichten ist vollzogen, sobald der Vermieter davon verständigt wurde.

Ein Weitergaberecht bedeutet, dass Sie alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag durch bloße Erklärung auf einen Dritten übertragen dürfen. Dieser wird dann an Ihrer Stelle Mieter, ohne dass es noch eine weitere Erklärung braucht. Wurde ein Weitergaberecht ohne nähere Einschränkung vereinbart, dürfen Sie das Mietrecht übertragen und nicht bloß einen Nachmieter vorschlagen.

Eine einfache E-Mail ohne elektronische Signatur hat keine Unterschrift. Sie erfüllt daher die für die Kündigung eines Mietvertrags vorgeschriebene Schriftform nicht.

Der Endtermin ist ausreichend bestimmt, wenn Sie sich als Mieter von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer einstellen konnten. Das ist der Fall, wenn im Vertrag entweder ein Datum genannt ist oder sich das Ende aus dem angegebenen Beginn eindeutig ergibt.

Damit eine Befristung wirksam ist, muss die Schriftform eingehalten sein. Die Urkunde, in der der von vornherein feststehende Endtermin festgehalten ist, muss von beiden Vertragsteilen unterschrieben sein; ebenso genügen unterschriebene Anbot- und Annahmeerklärungen mit diesem Inhalt.

Nein, allein noch nicht. Entscheidend ist, ob der Kündigungsgrund im Zeitpunkt der Zustellung vorlag. Stellen Sie das beanstandete Verhalten danach ein, wird das aber mitberücksichtigt, und die Klage kann abgewiesen werden, wenn eine Wiederholung ausgeschlossen erscheint.

Behauptet der Vermieter, Ihre geplante Veränderung beeinträchtige seine schutzwürdigen Interessen, muss er das selbst vorbringen und beweisen. Sie müssen das Gegenteil nicht nachweisen.

Die Lärmbelastung der Gegend zählt zur Lage und wirkt sich so auf den angemessenen Mietzins aus. Davon unabhängig ist der Lärm in der konkreten Wohnung: Er kann einen Abschlag rechtfertigen, sein Fehlen einen Zuschlag.

Ein Antrag, mit dem Sie als Mieter eine Veränderung in der Wohnung durchsetzen wollen, hat nur Erfolg, wenn sämtliche im Gesetz aufgezählten Voraussetzungen vorliegen. Es genügt nicht, wenn nur einige davon erfüllt sind.

Im Zweifel wird nicht angenommen, dass der Vermieter stillschweigend auf sein Kündigungsrecht verzichtet hat. Wer sich als Mieter auf einen solchen Verzicht beruft, muss ihn beweisen.

Hat der Vermieter nur einer bestimmten Untervermietung zugestimmt, gilt diese Erlaubnis nicht für spätere oder andere Fälle. Auf den Kündigungsgrund verzichtet er nur so weit, wie seine Erlaubnis reicht.

Allgemeine Vertragsbedingungen werden so verstanden, wie sie ein durchschnittlicher Kunde aus der angesprochenen Gruppe versteht. Wurde über eine Klausel nicht eigens verhandelt, kommt es allein auf ihren Wortlaut an.

Ein pauschaler Betrag für eine Leistung ist nicht von vornherein unzulässig. Er darf aber die tatsächlich anfallenden Kosten nicht grob überschreiten.

Verträge, die auf Dauer angelegt sind, können Sie bei einem wichtigen Grund vorzeitig auflösen. Die sonst vereinbarten Kündigungsfristen und Kündigungstermine müssen Sie dabei nicht einhalten. In der Regel müssen Sie auch keine Nachfrist setzen.

Vereinbarte Preisanpassungen müssen in beide Richtungen wirken. Sinken die maßgeblichen Kosten, muss der Unternehmer den Preis im gleichen Ausmaß und im gleichen zeitlichen Rhythmus senken, wie er ihn sonst erhöhen dürfte. Nur so sind Vor- und Nachteile ausgewogen verteilt.

Der Schutz vor unzulässigen Preisänderungsklauseln gilt auch bei Verträgen, die auf Dauer angelegt sind. Er soll Sie als Verbraucher vor überraschenden Preiserhöhungen bewahren.

Eine Klausel, nach der nur das gilt, was im schriftlichen Vertrag steht, ist unzulässig. Der Unternehmer darf die Wirksamkeit seiner eigenen formlosen Erklärungen nicht vertraglich ausschließen.

Bei der Auslegung eines Vertrages kommt es nicht allein auf den Wortlaut an. Zu erforschen ist, was die Beteiligten wollten, und der Vertrag ist so zu verstehen, wie es im redlichen Verkehr üblich ist. Das schriftlich Festgehaltene allein entscheidet daher nicht.

Eine Vereinbarung, die den geschuldeten Betrag an die Geldentwertung anpasst, verstößt für sich weder gegen das Gesetz noch gegen die guten Sitten. Unzulässig ist sie nur dort, wo sie ausdrücklich verboten ist.

Für die rechtliche Art eines Vertrags kommt es nicht darauf an, wie ihn die Parteien benannt haben. Entscheidend ist, welche Wirkungen sie mit dem Vertrag erreichen wollten.