Ich bin Wohnungseigentümer

Schon die Möglichkeit, dass Ihre Änderung schutzwürdige Interessen anderer Miteigentümer beeinträchtigt, verpflichtet Sie, deren Zustimmung oder die Genehmigung des Gerichts einzuholen. Tun Sie das nicht oder setzen Sie sich über einen Widerspruch hinweg, handeln Sie eigenmächtig. Sie können dann im gewöhnlichen Gerichtsverfahren zur Beseitigung der Änderung verhalten werden.

Ein Formfehler macht einen Mehrheitsbeschluss nur dann unwirksam, wenn er die Mitwirkung einzelner Miteigentümer beeinträchtigen konnte. Das hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Sichergestellt sein muss, dass jeder Miteigentümer die vorgeschriebenen Informationen vollständig und rechtzeitig erhalten hat.

Bei einem schriftlichen Umlaufbeschluss kommt die Entscheidung erst zustande, wenn auch der letzte Miteigentümer Gelegenheit zur Äußerung hatte. Schon in der Übersendung des Unterschriftenformulars, die auch durch persönliches Überbringen erfolgen kann, liegt die vorangehende schriftliche Verständigung. Eine zusätzliche getrennte Verständigung verlangt das Gesetz nicht.

Die Aufwendungen für die gemeinsame Liegenschaft tragen die Miteigentümer nach ihren Anteilen. Von diesem gesetzlichen Schlüssel kann durch Vereinbarung abgewichen werden. Eine solche Vereinbarung ist aber eine wichtige Veränderung und fällt nicht in die eigene Verfügungsmacht des bestellten gemeinsamen Verwalters.

Die Abrechnung über die Rücklage soll die Eigentümergemeinschaft in die Lage versetzen, den ihr herauszugebenden Überschuss zu berechnen. Sie muss daher zeigen, was die Miteigentümer eingezahlt haben und wie viel davon für Aufwendungen verbraucht wurde.

Aus einer ordnungsgemäßen Abrechnung über die Rücklage müssen Sie ablesen können, welche Einzahlungen die Miteigentümer zu welchen Fälligkeitsterminen geleistet haben und wer offen geblieben ist. Ebenso müssen die Entnahmen samt den dazugehörigen Belegen und schließlich der Saldo ersichtlich sein.

Für den Verteilungsschlüssel bei einer Gemeinschaftsanlage kommt es auf die objektive Möglichkeit an, sie zu nützen. Wie oft Sie die Anlage tatsächlich benützen, spielt keine Rolle.

Bleibt Ihre Möglichkeit, den Aufzug zu nützen, erheblich hinter jener anderer Miteigentümer zurück, kann die Mehrheit einen anderen Verteilungsschlüssel vereinbaren, oder Sie können eine Entscheidung des Gerichts erwirken. Sie müssen dafür nicht vollständig von der Nutzung ausgeschlossen sein.

Fenster prägen das Aussehen der Fassade und gehören zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Ein Austausch kann die Interessen der anderen Eigentümer immer beeinträchtigen. Sie brauchen deshalb die Zustimmung aller anderen Eigentümer oder eine Entscheidung des Gerichts.

Entscheidend ist, ob die bisher gelegte Abrechnung es Ihnen ermöglicht zu prüfen, ob der Verwalter rechtmäßig, wirtschaftlich und zweckmäßig gearbeitet hat. Ist das nicht der Fall, muss er eine neue Abrechnung legen; mit bruchstückhaften Ergänzungen ist es nicht getan.

Die Regel über die Aufteilung der Aufwendungen gilt für alle Liegenschaften, an denen Wohnungseigentum besteht. Sie gilt daher auch dann, wenn die einzelnen Objekte Reihenhäuser sind, etwa bei der Behebung eines Dachschadens an einem einzelnen Reihenhaus.

Gerät die laufende Bewirtschaftung des Hauses durch fehlendes Geld in Gefahr, darf der Verwalter die monatlichen Vorschreibungen für Betriebskosten und Rücklage auch während des laufenden Jahres erhöhen. Liegen dafür außergewöhnliche Ursachen vor, muss er die Mit- und Wohnungseigentümer vorher informieren, damit diese eine gegenteilige Weisung beschließen können.

Außenmauern, Wände und Decken zwischen den Wohnungen, tragende Innenwände und Bauteile mit gemeinsamen Leitungen unterliegen der gemeinschaftlichen Nutzung. Eine nichttragende Innenwand ohne gemeinsame Leitungen dürfen Sie dagegen allein nutzen. Sie zu verändern oder zu entfernen steht in Ihrem Belieben und braucht keine Genehmigung.

Auch ein Gangteil, der nur zu einer bestimmten Wohnung oder einem bestimmten Geschäftslokal führt und allein von dessen Nutzer benützt wird, ist ein allgemeiner Teil der Liegenschaft und darf von allen übrigen Miteigentümern mitbenützt werden. Beeinträchtigen die anderen Ihren Zu- und Abgang, können Sie verlangen, dass sie dieses Verhalten unterlassen. Sie dürfen den Gang aber nicht eigenmächtig abteilen oder absperren, auch nicht mit Zustimmung der Mehrheit.

Als Wohnungseigentümer dürfen Sie an Ihrem Anteil Rechte für andere Personen begründen. Sie können daher auch an Ihrer Eigentumswohnung ein Wohnungsrecht einräumen.

Maßnahmen der laufenden, gewöhnlichen Verwaltung darf und muss der Verwalter auch ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft eigenständig setzen. Er hat dabei nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.

Der Hausverwalter hat nicht nur die Interessen der Eigentümergemeinschaft, sondern auch die des einzelnen Wohnungseigentümers zu wahren. Was das genau bedeutet, lässt sich allgemein nicht sagen und ergibt sich meist erst aus den Umständen des Einzelfalls.

Nicht jede Beeinträchtigung der anderen Miteigentümer steht einer Änderung entgegen. Sie muss wesentlich sein und die Interessen der anderen so schutzwürdig erscheinen lassen, dass Ihr Recht zur Änderung dahinter zurücktreten muss.

Nein. Übliche Geräusche, die beim bestimmungsgemäßen Gebrauch einer Wohnung entstehen, müssen Sie hinnehmen, auch wenn sie wegen schlechter Schalldämmung der Trennwände deutlich zu hören sind. Wehren können Sie sich nur gegen eine Nutzung, die nicht mehr üblich ist, etwa lautes Musizieren in der Nacht. Hat der Nachbar die Störquelle aber selbst geschaffen, ist er weniger schutzwürdig.

So oft Sie wollen. Ihr Recht auf Einsicht in die Belege des Gemeinschaftskontos ist weder auf bestimmte Zeiträume beschränkt noch von wichtigen Gründen abhängig. Der Verwalter muss Ihnen Einsicht gewähren, sooft Sie es verlangen; die Grenze liegt erst bei reiner Schikane.

Wirken sich Mängel an einzelnen Bauteilen wie Balkonen nicht nur auf die dazugehörige Wohnung, sondern auf das ganze Haus aus, betreffen sie die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Sache. Der Anspruch auf Ersatz der Behebungskosten und der Folgeschäden steht dann allen Miteigentümern gemeinsam zu.

Ansprüche wegen Mängeln aus Ihrem eigenen Vertrag mit dem Bauträger stehen Ihnen als Wohnungseigentümer zu, nicht der Eigentümergemeinschaft. Sie können diese Ansprüche aber an die Eigentümergemeinschaft abtreten, damit diese sie gemeinsam gerichtlich durchsetzt. Das gilt für alle Ansprüche auf die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands der Baulichkeit.

Die Umstellung der Heizung auf Fernwärme ist eine Verwaltungsmaßnahme, über die die Mehrheit der Wohnungseigentümer beschließen kann. Ein solcher Beschluss hat auch dann den Anschein der Wirksamkeit, wenn der Wohnungseigentumsvertrag Einstimmigkeit verlangt. Nach Ablauf eines Monats können Sie ihn aus diesem Grund nicht mehr anfechten.

Gehört die Wohnung Ihrem früheren Partner allein, kann er nach dem Ende der Lebensgemeinschaft die Räumung verlangen. Anderes kann gelten, wenn zwischen Ihnen stillschweigend eine Gesellschaft entstanden ist, etwa weil Sie gemeinsam zur Wohnung beigetragen haben.

Die Abrechnung muss die einzelnen Geschäfte so darstellen, dass Vertragspartner und Leistung erkennbar sind, und die Belege müssen so bezeichnet sein, dass Sie sie in einer übersichtlichen Belegsammlung leicht finden. Betriebskosten sind einzeln mit Beleg auszuweisen; eine Gesamtsumme genügt nur bei mehreren kleinen Beträgen für dieselbe Sachposte. Auch Tilgungen, Rücklage, Zinsen, Verwaltungskosten und Erträge sind zahlenmäßig auszuweisen, Abkürzungen müssen verständlich sein.

Der Verwalter muss die monatlichen Akontozahlungen in angemessener Höhe festsetzen. Verletzt er diese Pflicht, kann ihm die Mehrheit der Eigentümer eine bindende Weisung erteilen oder das Vollmachtsverhältnis kündigen. Solange das nicht geschieht, sind die vorgeschriebenen Beträge für Sie als einzelnen Eigentümer bindend.

Der Vermieter. Die Erneuerung eines schadhaften Estrichs gehört zu seiner Erhaltungspflicht. Auch eine Fußbodensanierung, bei der ein Teil des Estrichs entfernt wird, zählt zu den Erhaltungsarbeiten an den gemeinsamen Teilen des Hauses, weil Böden und Decken dazugehören.

Der Anspruch auf Rechnungslegung verjährt erst nach dreißig Jahren. Das gilt auch für die Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter oder den Verwalter. Sie können sie daher auch für weit zurückliegende Jahre noch verlangen.

Eine einfache E-Mail ohne elektronische Signatur hat keine Unterschrift. Sie erfüllt daher die für die Kündigung eines Mietvertrags vorgeschriebene Schriftform nicht.

Alles, was sich außerhalb der Wohnung befindet, gehört zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Dazu zählen die Fassade und die Außenfenster. Für Rollläden, die noch außerhalb der Fenster liegen, gilt das erst recht, sodass die Erhaltung Sache des Vermieters ist.

Es kommt nicht darauf an, ob eine solche Ausstattung allgemein üblich ist, sondern ob gerade die von Ihnen geplante Änderung in ihrer konkreten Ausgestaltung üblich ist. Dabei ist auch zu berücksichtigen, wie stark in die Bausubstanz eingegriffen wird und in welchem Ausmaß allgemeine Teile des Hauses beansprucht oder umgestaltet werden.

Bei Wohnungen mit Dachschrägen wird für die Nutzfläche nur die Bodenfläche gerechnet. Wie hoch der Raum an der jeweiligen Stelle ist, bleibt außer Betracht.

Eine Überwachung darf bei den anderen Hausbewohnern nicht den Eindruck erzeugen, dass sie systematisch beobachtet und erkannt werden. Entscheidend ist, wie ein unbeteiligter Betrachter die Anlage sieht. Die Kamera eines Mieters darf sich daher grundsätzlich nur auf seinen eigenen gemieteten Bereich beziehen.

Wenn Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses Ihre Rechte als Mieter wesentlich beeinträchtigen, muss Ihnen der Vermieter eine angemessene Entschädigung leisten. Dieser Anspruch besteht auch ohne Verschulden, deckt aber keine ideellen Nachteile ab.

Maßnahmen, die den Energieverbrauch senken, gelten kraft Gesetzes als Erhaltungsarbeiten, die das gesamte Haus betreffen. Dazu zählen das Aufbringen eines äußeren Vollwärmeschutzes und der Einbau neuer Fenster.

Außenfenster und Balkontüren zählen zur Außenhaut des Gebäudes und damit zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Ihr Austausch ist eine Erhaltungsmaßnahme, auch wenn statt der alten Holzfenster neue aus Kunststoff eingebaut werden.

Ja. Werden Gas- oder Wasserleitungen im Haus unbrauchbar, liegt zugleich ein ernster Schaden des Hauses vor, auch wenn die Leitung in Ihrer Wohnung verläuft. Zur Behebung gehören alle damit notwendig verbundenen Arbeiten, also auch die Wiederherstellung von Tapeten, Malerei und Verfliesung.

Bei Verbundfenstern, deren Außen- und Innenteile fest zu einer Einheit verbunden sind, gehört das ganze Fenster zur Außenhaut des Hauses. Die Erhaltung trägt daher der Vermieter beziehungsweise die Eigentümergemeinschaft, und zwar für den äußeren wie für den inneren Flügel.

Nein. Sie haben Anspruch auf eine übersichtliche, aufgegliederte Abrechnung, die ein durchschnittlicher Mieter nachvollziehen kann und die die zugehörigen Belege bezeichnet. Die bloße Möglichkeit, Belege einzusehen, ersetzt eine solche Abrechnung nicht.

Nein, nicht schon deshalb. Verbessern oder modernisieren Sie die Wohnung fachgerecht, ist das kein Kündigungsgrund, auch wenn die Baubewilligung fehlte oder kein befugter Gewerbetreibender gearbeitet hat. Anders ist es, wenn die Arbeiten der Wohnung erheblich schaden oder wichtige Interessen des Vermieters verletzen.

Das Gesetz über die Heiz- und Warmwasserkosten regelt nur, wie die gesamten Kosten auf die einzelnen Objekte aufgeteilt werden. Wer diese Kosten zu tragen hat, ergibt sich daraus nicht.

In diesem Bereich muss der Vermieter eine schadhaft gewordene Heiztherme nicht erneuern, weshalb Sie ihm die Kosten eines Austauschs nicht sofort verrechnen können. Trifft aber auch Sie keine Pflicht zur Erneuerung und haben Sie den Defekt der bei Übergabe funktionierenden Therme nicht verschuldet, können Sie für die Dauer und im Ausmaß der Unbrauchbarkeit den Mietzins mindern.

Sie müssen dem Vermieter Ausbesserungen, die ihn treffen, ohne Verzug anzeigen, damit er seiner Erhaltungspflicht nachkommen kann. Hat er ohnehin davon erfahren, ist diese Pflicht gegenstandslos. Melden Sie nicht, können Sie bis zur Nachholung die Mietzinsbefreiung und das Rücktrittsrecht verlieren und jedenfalls schadenersatzpflichtig werden.

Bleibt die Ehewohnung bei einem der beiden Ehegatten, kann es der Billigkeit entsprechen, dass dieser den anderen mit einer Geldzahlung dabei unterstützt, eine neue Wohnung zu finden.

Verlangt der andere von Ihnen die Räumung mit der Begründung, Sie hätten kein Recht mehr auf die Wohnung, können Sie dem Ihr Wohnrecht entgegenhalten, das in Ihrem Anspruch auf Aufteilung fortlebt. Das gilt so lange, bis über den Aufteilungsanspruch rechtskräftig entschieden ist.

Nein. Tauscht der über die Wohnung verfügungsberechtigte Ehegatte das Schloss aus, können Sie im streitigen Verfahren verlangen, dass der frühere Zustand möglichst wiederhergestellt wird, etwa durch Herausgabe eines Schlüssels. Der Anspruch lässt sich auch mit einstweiliger Verfügung sichern. Er entfällt, wenn die Wohnung Ihrem dringenden Wohnbedürfnis nicht mehr dient.

Nein. Bestehen zwischen Ihnen tiefgreifende persönliche Spannungen, die sogar zu Tätlichkeiten geführt haben, dürfen Sie nicht beide in der Ehewohnung bleiben, wenn Sie die Nebenräume gemeinsam benützen müssten. Das widerspräche dem Ziel, Ihre Verbindung möglichst vollständig zu lösen.

Das ist die Wohnung, in der Sie beim Wirksamwerden der Scheidung im gemeinsamen Haushalt leben oder zuletzt gelebt haben. Auch ein Haus kann Ehewohnung sein, soweit es für die Zwecke der Ehe verwendet wurde, und es können sogar mehrere Wohnungen sein. Eine Wohnung, die Sie während der Gemeinschaft nie gemeinsam benützt haben, zählt nicht dazu.

Ja. Durch die Eheschließung erwerben Sie ein Wohnrecht an jener Wohnung, die Ihrem dringenden Wohnbedürfnis dient, auch wenn sie Ihnen nicht oder nicht allein gehört. Daraus folgt Ihr Anspruch, diese Wohnung zu benützen; sie muss nicht die Ehewohnung sein.

Lärm ist ungebührlich störend, wenn er nach Art oder Stärke geeignet ist, das Wohlbefinden normal empfindender Menschen zu beeinträchtigen. Er muss außerdem jene Rücksichtnahme vermissen lassen, die beim Zusammenleben von Menschen erwartet werden darf. Es genügt schon, dass unbeteiligte Personen den Lärm als störend und ungebührlich empfinden würden.

Ob Lärm ungebührlich störend ist, hängt nicht bloß von der Lautstärke ab. Zu beachten ist auch, ob die Beeinträchtigung häufig und lang andauernd auftritt. Maßgeblich ist außerdem die Tageszeit.

Nein, im Regelfall nicht. Ist der Lärm in der Nacht nach den örtlichen Vorschriften verboten und mit Strafe bedroht, spricht das dafür, dass er das gewöhnliche Maß überschreitet und die übliche Nutzung Ihrer Wohnung beeinträchtigt. Solche Vorschriften sind allerdings nur ein Anhaltspunkt; ob Ihre Nutzung wesentlich beeinträchtigt ist, muss zusätzlich anhand der Verhältnisse vor Ort geprüft werden.

Nicht unbedingt. Zigarrengeruch, der auf Ihre Terrasse und in Ihre Wohnung dringt, kann den Gebrauch der Wohnung wesentlich beeinträchtigen. Im entschiedenen Fall war der Rauch deutlich und je Zigarre oft mehrere Stunden lang, regelmäßig bis nach Mitternacht, wahrnehmbar.

Ja. Klavierspiel ist in Wohngegenden seit jeher üblich, solange es nicht in die Mittags- oder Nachtruhe fällt. Ob Sie wesentlich gestört werden, misst sich am Empfinden eines verständigen Durchschnittsbewohners; besondere Empfindlichkeit einer Person zählt nicht. Beim Zusammenleben in einem Haus müssen Sie Unannehmlichkeiten grundsätzlich hinnehmen, doch können Krankheit oder Kleinkinder mehr Rücksicht verlangen.

Ja. Klavierspiel in einer Wohnung gilt grundsätzlich als ortsüblich und ist hinzunehmen, auch wenn eine Musikstudentin täglich von fünfzehn bis neunzehn Uhr übt. Während der üblichen Ruhezeiten am Mittag und in der Nacht gilt das nicht. Maßstab ist das Empfinden eines verständigen Durchschnittsbewohners, nicht die besondere Empfindlichkeit einer einzelnen Person.

Haben Sie sich mit der anderen Seite mündlich über die Sache und den Preis geeinigt und nur die schriftliche Ausfertigung auf später verschoben, so liegt bereits ein fertiger Kaufvertrag vor. Es handelt sich dann nicht bloß um die Zusage, später einen Vertrag zu schließen.

Auch beim Kauf einer Liegenschaft ist der Vertrag für beide Seiten voll verbindlich, sobald Sie sich über den Kaufgegenstand und den Preis geeinigt haben, notfalls auch nur mündlich. Dass noch nicht geregelt ist, wer die Nebenkosten wie Vertragserrichtung, Eintragung oder Steuer trägt, ändert daran nichts.

Hat sich der Verkäufer im Vertrag auch verpflichtet, ein Bauwerk herzustellen, sind die damit beauftragten Firmen seine Gehilfen. Für deren Verschulden muss er einstehen. Beim gewöhnlichen Kauf einer Sache, die der Verkäufer selbst von einem Dritten erworben hat, gilt das nicht.

Nein. Ein Rohrbruch allein führt noch nicht zur verschuldensunabhängigen Haftung des Wohnungsinhabers. Es müssen Umstände dazukommen, die auf die Gefahr eines Wasseraustritts hinwiesen, etwa wiederholte Rohrbrüche aus derselben Ursache. Das ist im Einzelfall zu beurteilen.

Wasser, das in einer Wohnung aufbewahrt wird, ist einer gefährlich aufgestellten Sache gleichzuhalten. Dasselbe gilt für andere Flüssigkeiten, etwa Öl für eine Heizanlage. Als Wohnungsinhaber können Sie dafür auch ohne Verschulden einstehen müssen.